sábado, 29 de marzo de 2025

 

“PROYECTO CARACOL”

UNA PROPUESTA DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR

La Constitución Española de 1978, en su artículo 47 dice:

“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos

Hasta la fecha, que yo sepa, sólo hay dos formas de disfrutar de una vivienda: por compra o en alquiler (al Estado o a particulares)

Pero las viviendas se edifican sobre un suelo y éste lo promueve el Estado.

En torno al tema de calificación del suelo se han amasado grandes fortunas y corrupciones de todo tipo. ¿Cuánto vale que la línea divisoria incluya a mi finca dentro del suelo urbanizable?

“En realidad el capitalismo no se desarrolla sino con el desarrollo general de riqueza. De nada sirve que aumente el valor de los solares. Eso no significa sino que tendrá que pagar más renta el inquilino y que venderá más caro el comerciante – o sea el promotor o constructor- Lo que importa, lo único que importa es que aumente y mejore la producción de cosas necesarias……”. Y dentro de esas cosas necesarias está, entre otras, la construcción de viviendas, pero no el suelo.

El Sol,  Madrid 17-3-1925

Se puede hacer individualmente dinero en aumentar el valor de los solares o de los terrenos. Ello dura lo que dura, pero no es sino sacar dinero de unos bolsillos para meterlos en otros y llega siempre un día en que las tierras de labor o los solares se cotizan en mucho más de lo que valen y puedan rendir”

El Sol, Madrid 31-3-1925

 

Y esto lo digo yo, sí que son beneficios “llovidos del cielo”.

 

Las dos citas anteriores corresponden a una serie de artículos escritos por Ramiro de Maeztu y agrupados bajo el título  “El sentido reverencial del dinero”

A tenor de lo que sucede en España está claro que el Estado no ha conseguido que los españoles hayan llegado a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Lo de “regular la utilización del suelo para evitar la especulación” tampoco se ha conseguido.

Por el contrario sí que se ha conseguido “que la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Cuando se vende un piso directo del constructor se paga el valor del suelo, más la construcción, y al valor total se le aplica el IVA, y a esto se añade el Notario y Registro.

Cuando se vende un inmueble de segunda mano se paga el valor total (suelo más construcción), la plusvalía municipal, Notario y Registro más el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Además si el vendedor tiene un beneficio también pagará lo que le corresponda en su declaración anual de IRPF.

Como puede verse, Hacienda ya se ocupa de gravar la compraventa de pisos eficientemente y de recaudar todo lo que puede.

Al final todos estos impuestos y gastos van a cargo del adquirente, pues el vendedor los incluye en el precio de venta, lo que  hace que el valor de los pisos se vaya por las nubes y con ese montón de impuestos con que se gravan los inmuebles, se lo ponen más difícil a quien desea adquirir uno. O sea, el Estado es el causante, en parte, de esos incrementos en los precios de los pisos.

De acuerdo con lo que dice Ramiro de Maeztu, y que suscribo, el valor del suelo para edificar no tendría que ser mayor que el valor que tiene como producción, es decir si lo tengo yermo, no vale nada, si lo tengo cultivado valdría el equivalente a la renta producida. En resumen, si un terreno se califica como urbano, habría que pagar lo que produce multiplicado por una cantidad justa, pero nada más. Así se evitaría que los propietarios de un terreno, sin hacer nada, sólo por el paso del tiempo, obtuviesen unos beneficios “llovidos del cielo” que considero como inmorales.

Si aplicamos esa teoría a los “beneficios llovidos del cielo” a los Bancos, ¿por qué no a los tenedores de terrenos edificables cuando se realiza la venta?

Si se aplicase esta teoría, haríamos que los precios de los pisos descendiesen de forma muy significativa, pues el valor del suelo dentro del precio final, según zonas, puede representar porcentajes elevadísimos.

Como hay necesidad de vivienda en alquiler, los distintos Gobiernos dicen que van a acometer construcción de viviendas a precios asequibles, pero eso no se hace en dos días.

Por otra parte, ¿dónde las construimos?,  ¿y si dentro de unos años esa zona se ha desindustrializado (caso de Detroit hace años), se quedan vacías y hay que construir otras en otro lugar? ¿Entrarán los okupas?

Por otra parte cada vez se habla más de las viviendas prefabricadas, de calidad muy superior a la convencional, rapidez de construcción, mejor precio, etc. pero tiene truco.

Son viviendas que, al costo de fabricación que es muy atractivo, hay que añadir: el  costo del terreno con permiso de edificabilidad, licencia de obras, proyecto visado, estudio topográfico y geotécnico, conexión de acometidas (luz, agua, gas, aguas negras…), tasas del Ayuntamiento, contenedor residuos, alta suministros, construcción de la solera y garaje, y finalmente el transporte y montaje de la vivienda. Y seguro que me dejo cosas en el camino.

Todo esto es muy bonito, pero habría que hacer la suma y ver qué cantidad resulta, y entonces veríamos qué diferencia hay con un piso tradicional. Por otra parte supondría una edificación en horizontal, lo que implicaría la extensión de servicios municipales, autobuses, colegios, en definitiva el modelo americano: “con el coche a todas partes”, lo cual tampoco es “sostenible” (si no coloco esta palabra tan de moda no me lo perdonaría).

Como no hay viviendas en alquiler asequibles, estamos viendo que mucha gente vive, más bien malvive, en caravanas o auto caravanas situadas en parkings, compartiendo habitaciones de un piso, o simplemente siguen en casa de sus padres, y, estarán conmigo, eso no es forma de vida.

El Estado está fracasando sin aportar ideas nuevas para que la gente “tenga derecho a una vivienda digna”

Entonces me planteo, ¿y si las casas prefabricadas en lugar de ir en el suelo las coloco unas encima de otras, qué pasa?

De ahí que se me ocurra hacer una propuesta que no sé si será buena, pero al menos rompe con lo de siempre y le llamo “PROYECTO CARACOL” (cada familia se lleva su vivienda a cuestas)

Básicamente consiste en que el Estado, o la iniciativa privada, construyan los esqueletos de un edificio con estas características:

Sótanos (para garajes y trasteros) en construcción tradicional.

Desde cota cero: una estructura desmontable de acero o madera (se están haciendo maravillasen Europa, y de un diseño extraordinario). Esa estructura constará de los tejados, escaleras, ascensores, acometidas de luz, agua, etc. pluviales, desagües, et. Y unos huecos para que cada vecino coloque su vivienda prefabricada totalmente acabada, o que la monte in situ con los elementos prefabricados.

Planta baja: viviendas para personas mayores, zonas comunes, servicios para comercios etc. que se consideren necesarios, en función de ubicación de la edificación, etc. Todo esto con módulos prefabricados.

El precio del alquiler sería verdaderamente asequible pues el  valor del terreno, tal como he indicado antes, sería baratísimo y solo habría que construir la estructura desmontable puesto que cada vecino colocaría y pagaría su módulo prefabricado.

La construcción de una vivienda prefabricada es mucho más barata y rápida que la convencional, aparte de mejor aislada, etc. y más “sostenible” (ya la he colocado dos veces).

Cuando un vecino se cambia de casa, se lleva su módulo a otro sitio o llega a un acuerdo con el inquilino nuevo y se lo vende, pero esto no tiene casi gastos, pues le vende el módulo como quien vende una caravana. Es un bien mueble no inmueble. No hay que pagar ni plusvalías de terreno, ni Transmisiones Patrimoniales, ni Notario, ni Registro, ni nada de nada, por lo que el vendedor no obtendría casi ningún beneficio por la venta de su módulo, en todo caso una pérdida porque los nuevos módulos serían más eficientes y baratos. No estaríamos creando ninguna burbuja inmobiliaria y nadie tendría beneficios “llovidos del cielo” simplemente por el paso del tiempo.

Por otra parte, suponiendo que la zona se desindustrialice, se puede desmontar el edificio completo (sólo quedaría el sótano, por tanto no queda nada a la vista) y se vuelve a montar en otro lugar.

Otros gastos que conlleva la construcción de un edificio es la elaboración de un proyecto de construcción que debe ser visado por cada CCAA y que, aparte de que cada una tiene sus normas, encarece en dinero e incrementa el tiempo de espera para realizar la construcción. Si se preparan 4 o 5 proyectos base, serían los mismos para toda España y el visado sería único. Eso es ganar tiempo y dinero. Lo que no se puede hacer es querer incrementar las viviendas en alquiler siguiendo con los métodos y burocracia existentes hasta ahora. Así se fracasará siempre.

A un vehículo se le otorga el permiso de circulación a la salida de fábrica y ya puede circular por cualquier lugar. Del mismo modo un edificio con unas características X si el proyecto se aprueba en una CCAA se podría construir en cualquier otra parte sin tener que presentar el proyecto de nuevo. Eso es ahorrar dinero y tiempo, ¿o no?.

A los escépticos, les aconsejo que se metan en Internet y vean qué edificios desmontables tan extraordinarias se construyen en madera por toda Europa, en países que no son precisamente chapuceros.

Y ya, puesto en plan social, este proyecto conllevaría el que en las plantas bajas viviesen personas mayores en sus propias casas, con lo que estarían en contacto con las familias que vivan en el edificio y sus hijos.

Por otra parte, si el Estado alquila a buenos precios esos edificios, bien podría también exigir a los inquilinos una serie de obligaciones hacia los vecinos de las plantas bajas, para prestarles ayudas de todo tipo y, en definitiva, humanizar la vida en esas viviendas.

 La mayoría de los ciudadanos vive en comunidades de vecinos y ni se conocen, ni tienen relación con sus vecinos, y no digamos si las personas son mayores, por lo que en realidad estás rodeado de muchas personas, pero al final estás solo.

Y como final, ya en plan financiero, el inquilino pagaría el alquiler establecido y a eso tendría que añadir la financiación del módulo que precisase, lo que estimo, daría un importe total que permitiría a mucha gente a acceder a una vivienda de esas características y en tiempo récord.

Todo este sistema que se propone va en detrimento de los ingresos de los Ayuntamientos (bajan las licencias de obra, los ingresos por impuestos municipales, etc.), pero a cambio bajan los valores de los pisos. Los Ayuntamientos tienen que tener la valentía de incrementar el IBI. Un Ayuntamiento bien gestionado tiene que cubrir todos los servicios que presta con los ingresos por IBI, pero como el subir los impuestos es antipopular, se buscan esos ingresos por otras vías,  que por lo visto son más “populares”, tales como subastar los terrnos para obtener ingresos adicionales que, a su vez, incrementan el valor de los pisos o de los alquileres.

Nota: Este artículo lo redacté en agosto de 2023 y a esa fecha, mirando en Internet, un fabricante de viviendas prefabricadas ofertaba estos módulos:

Vivienda 30m2 (1 dormitorio, 1 baño, salón – comedor – cocina) : 50.000€

Vivienda 60m2 (2 dormitorios, 1 baño, salón – comedor – cocina):   90.000€

Vivienda 90m2 (3 dormitorios, 2 baños, salón – comedor – cocina) : 170.000€

Financiar esos importes no creo represente cantidades importantes para que, unidas al precio del alquiler, se llegue a un importe total asumible para la mayoría de demandantes de vivienda.

Si se aplicasen estas propuestas se podrían poner en el mercado cantidad de viviendas  en alquiler a unos precios ajustados y en un tiempo record con el consiguiente efecto a la baja en los precios de los alquileres de viviendas tradicionales.

No sé si servirán para algo estas reflexiones pues aquí no somos proclives a innovaciones, salvo que vengan de Estados  Unidos, y así nos va.

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